Der schlaue Immobilienmakler weiß: wer eine Immobilie verkaufen möchte, darf das Finanzamt nicht vergessen. Denn ggf. muss die sogenannte “Spekulationssteuer” abgeführt werden. Diese ist abhängig vom Immobilienpreis und dem persönlichem Steuersatz des Verkäufers. Die Höhe der Spekulationssteuer lässt sich jedoch beeinflussen. Ein genauerer Blick – vor dem Immobilienverkauf – lohnt sich.
Fälligkeit
Die Spekulationssteuer wird grundsätzlich dann fällig, wenn eine Privatperson einen “Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ erzielt, wie z.B. durch den Verkauf einer Immobilie. Die Besteuerung des Gewinns durch den Immobilienverkauf erfolgt jedoch nur dann, wenn tatsächlich die Absicht zur Gewinnerzielung vorliegt. In einfachen Worten: Wenn Privatpersonen Immobilien kaufen und verkaufen und die Gewinnabsicht im Vordergrund steht, wird die Steuer fällig. Dabei hat der Gesetzgeber relativ einfach und klar festgelegt, wann das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht bzw. einer Spekulation ausgeht und somit die Steuer zu zahlen ist.
10-Jahres-Frist
Das wichtigste Kriterium hinsichtlich der Spekulationssteuer bezieht sich auf den Faktor Zeit – also den Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie. Der Gesetzgeber davon aus, dass bei kurzen Zeiträumen die Spekulations- und Gewinnabsicht im Vordergrund stehen.
Grundsätzlich gilt: Erfolgt der Immobilienverkauf einer nicht selbst bewohnten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wird das Geschäft vom Finanzamt als Spekulation gewertet.
Dann muss Spekulationssteuer bezahlt werden.
Wer diese 10-Jahres-Frist beachtet, kann also durchaus Steuer sparen. Denn soll eine Immobilie, die z.B. vor neun Jahren gekauft wurde, verkauft werden, kann es ratsam sein, mit dem Immobilienverkauf noch ein Jahr zu warten, sodass die 10-Jahres-Frist überschritten wird und keine Spekulationssteuer anfällt.
3-Jahres-Frist
Viele Menschen investieren jedoch in eine Immobilie, um in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Veränderte Lebensumstände, eine Trennung oder persönliche Gründe machen dann oft einen Immobilienverkauf notwendig. In diesen Fällen wäre es – vom Gesetzgeber – nicht angemessen eine Spekulation zu unterstellen und den Verkäufer der Immobilie mit der Spekulationssteuer zu belasten.
Somit gilt folgende Regel bei selbstgenutzten Immobilien: Verkäufer sind von der Spekulationssteuer befreit, wenn sie in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf die Immobilie selbst bewohnt haben. Bei Immobilien wiederum, die aus mehreren Wohneinheiten bestehen, von denen eine Wohnung selbst genutzt wurde, wird nur für den Teil Spekulationssteuer fällig, der an Dritte vermietet wurde.
Höhe der Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer errechnet sich aus der Höhe des Gewinns, der durch den Immobilienverkauf erzielt wurde, und dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.
Wichtig: Für die Ermittlung der Gewinnhöhe ziehen Sie nicht einfach den Wiederverkaufspreis vom damaligen Kaufpreis ab. Sondern Sie rechnen auch alle Nebenkosten mit ein. Also Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Gebühren für den Grundbucheintrag, Maklergebühren und Kosten für die Löschung der Grundschuld.
Beispiel: Wer eine Immobilie für 200.000 Euro (inklusive aller Nebenkosten!) gekauft hat und für 250.000 Euro verkauft, hat einen Gewinn i.H.v. 50.000 Euro erzielt. Unterliegt der Verkäufer einem persönlichen Steuersatz von 40%, müssen 20.000 Euro an Spekulationssteuer abgeführt werden.
Eine Besonderheit bei vermieteten Immobilien: Abschreibungen, die gelten gemacht wurden, erhöhen den Wert der Immobilie und sind bei der Berechnung der Spekulationssteuer zu berücksichtigen.
Vorsicht: Gewerblicher Immobilienhandel
Sobald Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, überschreiten Sie mit dem Verkauf des vierten Objekts den Bereich der privaten Vermögensverwaltung und begründet aus Sicht des Finanzamtes einen gewerblichen Grundstückshandel. In der Konsequenz bedeutet das, dass die Verkaufserlöse nicht nur der Spekulationssteuer, sondern auch der Gewerbesteuer unterliegen. Auch die 10-jahres-Frist spielt hier keine Rolle.
Tipps zur Senkung der Spekulationssteuer
Tipp 1: Maklerkosten senken Steuerlast! Wer einen Immobilienmakler beauftragt, kann die dadurch entstehenden Kosten steuermindernd absetzen.
Tipp 2: Freigrenze nutzen! Gemäß § 23 Absatz 3 Satz 5 EStG hat jeder Immobilieneigentümer eine Steuerfreigrenze i.H.v. 600 Euro pro Jahr. Es müssen also nur Verkaufsgewinne über 600 Euro versteuert werden. Sind Sie gemeinschaftlich mit Ihrem Ehepartner Eigentümer, so steht Ihnen eine Freigrenze von 1.200 Euro zu.
Tipp 3: Die Höhe der Spekulationssteuer lässt sich mindern, wenn vor dem Immobilienverkauf Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Die Kosten der Schönheitsreparaturen können sich steuersenkend auf die Spekulationssteuer auswirken. Ein weiterer lohnender Effekt: mit einigen Schönheitsreparaturen lässt sich oftmals auch der Verkaufspreis steigern.
